ATT KÖPA I SPANIEN 

Köpförhandling

När mäklaren hjälpt er att hitta en lämplig fastighet, är det normalt att ge ett bud till mäklaren. Parterna kommer överens om ett pris och andra köpevillkor som t.ex övertagande datum. 

Binda avtalet – Handpenning

När det finns en muntlig överenskommelse mellan parterna är nästa steg att formalisera villkoren för erbjudandet skriftligen och betala en reservationsavgift som gör avtalet bindande för båda parter.

När man betalat reservationen tas fastigheten bort från marknaden och reserveras för köparen. Säljaren får då inte längre aceptera andra bud. Reservationssumman är normalt 3.000 Euros för fastigheter under 300 000 Euros, 6.000 Euros för fastigheter över 300 000 Euros och 10 000 Euros för fastigheter över 1 000 000 Euros. Detta kan dock variera beroende på avtal.

Val av advokat

Det finns många utmärkta lokala advokater i Spanien som behärskar ditt språk. Advokaten gör en undersökning för att se till att spanska rättsliga krav uppfylls och att fastigheten köps fri från inteckningar, avgifter, skulder och är aktuell i alla dess betalningar av lokala skatter och bostadsförenings avgifter etc.

Underskrift av köpekontrakt

Efter att ägaren godkänt köparens bud och reservationsavgiften är betald så är nästa steg i processen är att skriva ett köpekontrakt där alla villkor samt övertagande datum är specificerade. Detta sker normalt c:a två veckor efter reservationen så att köparens advokat ska ha tid på sig att göra nödvändiga undersökningar. Vid undersktift av köpekontraktet betalar köparen normalt 10% av köpeskillingen till säljaren.

Övertagande och lagfartsundertecknande hos notarius publicus

En försäljning slutförs formellt i Spanien när lagfarten skrivs under av båda parterna samt notarius publicus och den slutgiltiga betalningen görs. Köparen blir då officiell ägare, får nycklarna och notarius publicus meddelar fastighetsregistret via fax att fastigheten bytt ägare.

Registrering

När lagfarten (Escritura de compraventa) är undertecknad skickar notarus publicus ett fax till det lokala fastighetsregistret som bekräftar att bostaden bytt händer i väntat på den formella registreringen. Köparens advokat kommer även att ordna betalning av alla relevanta skatter i samband med köp och kommer att hantera formaliteterna för registreringen av lagfarten som måste presenteras i fastighetsregistret inom en månad. Slutlig registrering av handlingen kan ta upp till tre månader. På samma sätt kommer advokaten se till överföringen av kontrakt med lokala leverantörer av allmännyttiga tjänster, såsom vatten och el, och organisera betalning genom autogiro i en lokal bank.

Sammanfattning av olika avgifter

Advokatarvoden: Oftast 1% av köpesumman plus MOMS (IVA) som för närvarande är 21%.
Notarieavgifter: Enligt en fast skala och kan variera från c:a 300€ för billigare fastigheter till över 1.200€ för dyrare fastigheter.
Fastighetsregistrets avgifter: C:a 20% lägre än notarius publicus avgifter.

Skatter för köparen

Moms (IVA) eller överlåtelseskatt (ITP): ITP gäller bara för begagnade hus. IVA gäller nybyggda fastigheter. – ITP är 8% för belopp upp till 400 000 Euros, 9% för det belopp som överskjuter 400 000 Euros och 10% på det belopp som överskjuter 700 000 Euros.

(Om en bostad t.ex. kostar 900 000 Euros betalas 8% för de första 400 000, 9% på beloppet mellan 400 000 till 700 000, och 10% på beloppet som överstiger 700 000. Dvs total skatt 32 000+27 000+20 000=79 000 Euros)

IVA (moms) är 10% och det tillkommer också stämpelskatt (ADJ) på 1,5% för nybyggda fastigheter, så totalt 11,5%.

Skatter för säljaren

“Plusvalia” är en lokal kommunalskatt och är baserad på förändringen av deklarationsvärdet (valor catastral) sedan den senaste gången fastigheten bytt ägare. Skatten kan variera från några hundra Euros till så mycket som flera tusen Euros för större fastigheter med mycket mark.

Kapitalvinstbeskattning, är för närvarande 19% för de första 6000 Euros vinst, 21% på resterande summa upp till 50 000 Euros vinst och 23% på vinst som överstiger 50 000 Euros. Om man t.ex. skull ha en vinst på 75 000 Euros så bestkattas de första 6000 Euros till 19% = 1140 Euros, de påföljande 44 000 Euros till 21%= 9240 Euros, och de 25 000 Euros som överskrider 50 000 Euros beskattas till 23% = 5750 Euros. Total vinstskatt i exemplet = 16130 Euros.

Vinsten beräknas på skillnaden mellan inköpspris plus skatter och kostnader (ITP/IVA/AJD, advokatarvoden, notarie och register) och försäljningspriset efter kostnader. 

Retention för icke residenta. Om säljaren inte är skatteresidenta i Spanien (dvs inte är permanent bosatt i Spanien), har köparen skyldighet att tillbakahålla 3% av köpeskillingen och betala in denna summa till skatteverket för säljarens räkning. Säljarens advokat gör en skattedeklaration för att bedöma om säljaren är skyldig att betala vinstskatt. Om det inte blir någon vinstskatt så ber säljaren att få tillbaka de 3% från skattemyndigheten. Skattemyndigheten har tre månader på sig att återbetala pengar och om det ta längre tid så har säljaren rätt att få ränta på pengarna.

Observera.

Alla fakta är korrekta och uppdaterade vid publiceringen i Februari 2016. Avvikelser i formalia kan förekomma i enskilda fall och därför bör den här texten enbart ses som vägledande. Blomqvist & Barkman, dess representanter, anställda och textförfattaren tar inget ansvar för eventualla misstolkningar av texten och står gärna till ert förfogande för att förklara ytterligare eller svara på era frågor.